La loi Carrez, adoptée le 18 décembre 1996 et entrée en vigueur le 19 juin 1997, impose la mention de la superficie privative dans tout acte de vente d'un lot de copropriété. Elle a pour objectif de protéger les acquéreurs contre les imprécisions ou majorations volontaires de surface. La superficie Carrez est calculée selon une méthode précise qui exclut les parties non habitables et les surfaces sous faible hauteur de plafond. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut exiger du vendeur une réduction du prix proportionnelle à la différence.
Vente
Obligatoire
Location
Non requis
Validité
Illimitée en l'absence de travaux modifiant la surface. En cas de travaux (abattage de cloison, agrandissement), un nouveau mesurage est recommandé avant toute vente.
Tarif indicatif
70 - 150 €
Quand ce diagnostic est-il obligatoire ?
Toute vente d'un lot de copropriété à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) d'une superficie privative supérieure à 8 m². Non obligatoire pour les maisons individuelles, terrains à bâtir, parkings seuls ou lots inférieurs à 8 m².
Base légale
Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 (loi Carrez) — Art. 46 de la loi du 10 juillet 1965 (statut de la copropriété) — Décret n°97-532 du 23 mai 1997
Le diagnostiqueur mesure la superficie des planchers des parties privatives, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escaliers, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Seules les pièces dont la hauteur sous plafond est d'au moins 1,80 mètre sont comptabilisées. La mesure est effectuée par mètre laser ou au ruban, avec report sur plan annoté. La superficie Carrez inclut les recoins et les espaces sous escalier dès lors que la hauteur est d'au moins 1,80 m.
Outillage utilisé
Mètre laser (télémètre) pour mesures précises des longueurs
Mètre à ruban pour vérification des angles et détails
Logiciel de plan (DAO) pour formalisation des mesures
Hauteur sous plafond vérifiée par mètre laser ou règle
Éléments et matériaux investigués
Surfaces incluses : pièces d'habitation (séjour, chambres, cuisine, salle de bains, bureau, couloir) avec hauteur ≥ 1,80 m
Surfaces non comptabilisées : balcons, terrasses, loggias, jardins privatifs, vérandas non fermées, caves, greniers, combles non aménagés (hauteur < 1,80 m), garages
Points d'attention
La tolérance est de 5 % à la baisse uniquement. Si la surface mesurée est supérieure à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur ne peut pas demander de supplément de prix — la différence reste acquise au vendeur.
L'action en réduction de prix doit être intentée dans l'année suivant la signature de l'acte authentique de vente. Passé ce délai, le droit à réduction est prescrit.
Le mesurage Carrez n'est pas identique au mesurage loi Boutin (applicable aux locations). La loi Boutin (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002) utilise des critères légèrement différents pour le calcul de la surface habitable.
En cas de travaux modifiant la configuration du bien (abattage d'une cloison, création d'une mezzanine, transformation de combles), un nouveau mesurage avant revente est vivement conseillé pour éviter tout litige.
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Sanctions en cas d'absence ou d'erreur
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface mentionnée dans l'acte : l'acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle à la différence dans l'année suivant la signature. Absence de mention de la superficie dans l'acte de vente : nullité de la vente sur demande de l'acquéreur (action en nullité dans le mois suivant la signature).
Questions fréquentes
Non. La loi Carrez s'applique exclusivement aux lots de copropriété. Pour une maison individuelle vendue hors copropriété, aucune obligation légale de surface n'existe lors de la vente (la surface peut néanmoins être mentionnée à titre informatif). En revanche, la surface habitable doit figurer dans tout contrat de location (loi Boutin).
La surface mentionnée dans l'acte de vente doit être celle résultant d'un mesurage récent, conforme à la méthode Carrez. Si la surface effectivement mesurée est inférieure de plus de 5 % à la surface indiquée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une réduction de prix. La surface du règlement de copropriété, souvent ancienne, n'a pas de valeur contractuelle pour la vente.
Non. Les caves, greniers, garages et emplacements de parking ne sont pas comptabilisés dans la superficie Carrez, même s'ils font partie des lots vendus simultanément. Ils sont mentionnés séparément dans l'acte de vente en tant que lots accessoires ou annexes.